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"아파트 급등했는데, 2년 전 가격이 시가라고?" 2023.07.08
조세일보
◆…남산에서 바라본 서울시내 아파트 단지. (사진=연합뉴스)
가격에 급격한 변동이 있더라도, 국세청 평가심의위원회(이하 평심의)의 심의를 거치면 2년 전 인근에 발생한 비교주택의 매매가격을 시가로 적용할 수 있다는 조세심판원의 결정이 나왔다.

A씨는 지난 2021년 4월, 근저당권이 설정된 어머니 소유의 아파트를 채무와 함께 부담부증여를 받고, 당시 기준시가로 아파트를 평가해 증여세 신고까지 마쳤다.

그런데 관할 세무서장이 양도소득세 기획감사를 실시하면서, A씨의 아파트와 유사한 비교 아파트가 2년 전 더 낮은 가격으로 매매됐다며 이를 과세관청에 통보했다.

과세관청은 평심위에 비교 아파트의 매매가액을 A씨가 매도한 아파트의 매매사례가액으로 하는 내용의 심의를 의뢰했고, 평심위는 이를 A씨가 매도한 주택의 시가로 결정했다. 이로 인해 증여세를 경정청구 받은 A씨는 과세관청의 판단이 부당하다며 조세심판원을 찾게 됐다.

A씨는 "상증세법에 따르면, 증여일 전 2년 이내에 매매사례가액이 있으면 평심위의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있으나, 이 경우에도 시가로 인정되기 위해서는 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려해 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다"고 했다. 즉, 매매사례에 해당하는 거래일부터 증여일까지 급격한 가격변동이 있다면 매매사례가액은 해당 증여재산의 평가액으로 사용할 수 없다는 것.

A씨는 "쟁점주택이 소재한 지역은 조정대상지역이고, 쟁점주택의 증여일부터 약 3개월 후에 거래된 동일면적의 1층 주택의 매매가액이 비교가액과 24%의 차이가 있으며, 은행이 제공하는 주택시세에 따르면, 비교주택의 매매일과 쟁점주택 증여일의 매매가는 일반평균으로 약 42% 상승한 것으로 나타나므로, 비교주택의 매매일과 쟁점주택의 증여일 사이에는 급격한 가격변동이 있었다"고 설명했다.

그는 이어 "쟁점주택과 동일한 위치, 면적인 인근 주택의 매매가액을 보면, 공동주택가격이 쟁점주택과 5% 이상 높아 매매사례가액으로 적용할 수 없고, 1층보다 쟁점주택이 위치한 11층의 시세가 일반적으로 높다"며 "따라서 쟁점주택의 시가는 보수적으로 보아도 비교가액과 24%의 차이가 나고, 이는 같은 기간 전국주택가격 상승률 9.11%와 비교하면 약 2.6배 차이가 난다"고 주장했다.

또 "쟁점주택이 있는 아파트 단지에 같은 면적인 주택의 은행 부동산 시세를 보면 비교주택 매매일부터 증여일까지 일반평균가격이 41.7% 급등했고, 이는 전국주택가격 상승률 9.11%의 4.6배에 달하는 것으로 나타났다"고 덧붙였다.

반면, 과세관청은 "A씨는 평심위에서 아파트의 평가액으로 결정된 비교가액을 시가로 인정할 수 없다고 주장하지만, 평심위에서 비교가액을 증여 당시 시가로 볼 수 있다고 의결한 점 등에 비추어 볼 때 비교가액을 시가로 판단해야 한다"라고 선을 그었다.

양쪽의 의견과 사실관계를 살핀 심판원은 결국 과세관청의 손을 들어줬다.

심판원은 "상증세법에는 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우, 그 거래가액을 시가로 한다"라며 "다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 특별한 사정이 없다고 보고 관할세무서장 등이 신청하는 경우, 평심위를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다"라고 설명했다.

이어, "이 경우에는 아파트 증여 시기와 비교 아파트의 거래 시기 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않고, 청구인이 제시한 아파트 시세 및 실거래가 변동추이 등의 사실만으로는 A의 주장과 같이 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵다"라고 판단했다.

그러면서, "비교 아파트는 바로 옆 호로서 같은 용도·면적·위치·방향 및 같은 기준시가인 점에서 유사재산에 해당된다. 또, 평심위에서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교가액을 아파트의 평가액으로 인정했기 때문에 과세관청의 처분은 잘못이 없다"라고 결정했다.

[참고심판례: 조심2023중0575]
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